BGH zur nachträglichen Änderung im Grundstücks-Kaufvertrag

Ein typischer Fall: Ein Grundstücks-Kaufvertrag wurde notariell beurkundet. Im Nachhinein wollen Verkäufer und Käufer den Kaufpreis herabsetzen. Müssen beide Parteien nun wieder zum Notar? Oder kann die Herabsetzung ohne Notar und ohne weitere Gebühren vereinbart werden?

Die Entscheidung des BGH

Das OLG Stuttgart hatte ursprünglich entschieden, dass die Beurkundung verpflichtend ist (AZ 10 U 140/16). Doch der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des OLG aufgehoben und festgestellt, dass zwar grundsätzlich beurkundet werden muss, wenn der beurkundete Kaufpreis herabgesetzt wird. Aber in dem zugrunde liegenden Fall wertete der BGH die Kaufpreisreduzierung als nicht beurkundungsbedürftig (Urteil vom 14.09.2018, V ZR 213/17). Denn hier hatten die Parteien bereits den Eigentumsübergang (die sogenannte "Auflassung") im Kaufvertrag erklärt.

Auflassung bedeutet, dass sich die Vertragsparteien über den Übergang des Eigentums einig sind, auch wenn die tatsächliche Übergabe erst später erfolgt. In der Praxis wird die Auflassung meistens schon im Kaufvertrag vereinbart.

Also ist eine spätere Änderung ohne Notar wirksam. Nach Ansicht des BGH muss eine Änderung durch einen Notar beurkundet werden, wenn sie neue Erwerbs- oder Veräußerungspflichten enthält.

Notarielle Beurkundung bei Änderungen des Kaufvertrags

Wenn Verkäufer und Käufer nur eine unwesentliche Änderungen des beurkundeten Kaufvertrags regeln wollen, wie z.B. dass ein Schrank mitverkauft wird oder bei einer neuen Wohnung Fliesen in einer anderen Farbe eingebaut werden sollen, können die Beteiligten den Vertrag formlos ändern. Um ganz sicher zu gehen, empfiehlt sich eine Beurkundung des geänderten Vertrags bei einem Notar. Denn die Abgrenzung zwischen wesentlicher und nicht wesentlicher Änderung des Kaufvertrags kann schwierig sein.

Dennoch ist die Entscheidung des BGH zu begrüßen und praxisgerecht. Die Beurkundungspflicht dient dem Übereilungsschutz der Vertragsparteien, also dem Schutz vor einer übereilten und unüberlegten Veräußerung einer Immobilie.

Der BGH hält den Übereilungsschutz aus § 311 b BGB jedoch dann für nicht mehr relevant, wenn die für die Eigentumsübertragung (Auflassung) erforderlichen Erklärungen unwiderruflich und bindend abgegeben worden sind.